המצב החריג והנדיר בשוק הנדל"ן הישראלי שבעשור האחרון התאפיין רק בכיוון אחד – עליות מחירים, ככל הנראה הסתיים. חזקה לשפיות ורציונאליות ו-5 חודשים רצופים של ירידות מחירים שמוכיחים דבר אחד: גם בשוק הדיור הישראלי הסיכון יכול להתממש, ממש בדומה לשוקי המניות וההון וכל שוק אחר.
הכתובת הייתה על הקיר, הרוכשים והמשקיעים הבינו שאין השקעה טובה ללא הגיון כלכלי. או במילים אחרות, מי שמתעקש לרכוש דירה להשקעה בתקופה של תשואות שכירות נמוכות, שפל במכירות קבלנים וחוסר נזילות, לוקח על עצמו סיכון שאי אפשר להתעלם ממנו. גם מי שקונה למגורים לטווח ארוך ולצורך אישי עשוי לגלות כי נקודות הכניסה כעת טובות יותר, בעיקר בפרויקטים שבהם לחץ המימון גדול. ההבדל בין השקעה ספקולטיבית לבין רכישה לשימוש עצמי הוא קריטי ולכן מי שמבלבל ביניהם עלול למצוא את עצמו משלם מחיר כבד.
כדי להבין את גודל הסיכון חשוב להסתכל על הדמיון בין שוק ההון לשוק הדיור. בשוק ההון אנו יודעים היטב שאין עליות נצחיות. משברים חזרו שוב ושוב, למשל בועת הדוט קום בתחילת שנות האלפיים או המשבר הפיננסי של 2008 שבו מניות הבנקים קרסו ומדדים מרכזיים צנחו בעשרות אחוזים. גם בעשור האחרון משבר הקורונה בשנת 2020 גרם לירידות חדות ומהירות בשווקים. בשוק ההון לאחר המשברים האחרונים נרשמה דווקא התאוששות מהירה בגלל הדינמיקה שלו. כלומר, שוק ההון מתנהל במחזוריות טבעית של עליות ותיקונים, ודווקא מחזוריות זו היא חלק בלתי נפרד מהמציאות הכלכלית.
גם שוק הדיור בעולם ידע משברים לא פשוטים. באירלנד למשל מחירי הדירות ירדו למשך מספר שנים עד ל-2007. בסין חוותה ענקית הנדל"ן אוורגרנד קשיים חמורים והובילה את כל הסקטור לגל של משברים ולירידות מחירים. אפילו בארצות הברית, שבה שוק הדיור נתפס כחזק ועמיד, היו אזורים שנפגעו מאוד בעקבות עליית הריבית והירידה בביקושים בין השנים 2006-2011 במשבר הפיננסי החמור בתולדות ארה"ב. כלומר, שוק הדיור איננו שונה מהותית משוק ההון, גם בו קיימת מחזוריות שמביאה לעיתים לירידות מחירים דרמטיות.
הסיכון בשוק הדיור בשיא. זהו שילוב נדיר של ירידות מחירים, חוסר נזילות וקיפאון. לכך מצטרפות עסקאות 20/80 שעתידות להגיע לנקודת האמת, כלומר בעוד שנים עשר עד עשרים וארבעה חודשים רוכשים יידרשו להשלים שמונים אחוז ולעיתים גם יותר בתנאי ריבית גבוהה. לא כולם יעמדו בזה, חלק מהעסקאות יתבטלו, קבלנים יגלו פערי מימון והלחץ על המחירים עלול להתגבר בהמשך.
